地產(chǎn)經(jīng)緯丨陽光城上?？偛看髽?3.1億元“五拍成交”，核心區(qū)“性價(jià)比”資產(chǎn)仍具吸引力

新華財(cái)經(jīng)上海9月29日電（談瑞）從如日中天的“陽光控股大廈”到掛牌拍賣的“濱江國際廣場1號樓”，這棟矗立在楊浦濱江的寫字樓終于等來了新的主人。9月29日，位于上海市楊樹浦路的濱江國際廣場1號樓，終于在阿里資產(chǎn)處置平臺(tái)以13.1億元價(jià)格拍賣成交，較本次11.3億元的起拍價(jià)溢價(jià)15.9%。

濱江國際廣場1號樓在阿里資產(chǎn)拍賣頁面

濱江國際廣場1號樓，原名“陽光控股大廈”，地處楊浦區(qū)濱江帶的尾段，兩面臨街，北至楊樹浦路、東至東方漁人碼頭、南至安浦路、西至安浦路。這棟樓曾是陽光城集團(tuán)及其母公司陽光控股的總部所在地，是這家曾被冠以“房企黑馬”“最有潛力的房企”等稱號的閩系房企謀求全國布局并躋身“世界500強(qiáng)”雄心壯志的具象化代表。

2012年，發(fā)軔于福建的陽光城集團(tuán)將管理總部遷至上海。依托長三角的區(qū)位根基，集團(tuán)開啟全國化布局加速進(jìn)程，憑借“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”的模式，在規(guī)?；瘮U(kuò)張之路上進(jìn)展順利。2014至2015年間，陽光城在楊浦濱江區(qū)域連續(xù)競得“地王”地塊，不斷刷新該區(qū)域的樓面價(jià)紀(jì)錄，市場存在感持續(xù)攀升。2017年，陽光城集團(tuán)與其母公司陽光控股一起將總部遷入楊浦濱江一線黃浦江景的這棟大樓，同年，陽光控股以236.7億美元的年度營收首次躋身“世界500強(qiáng)”榜單，集團(tuán)發(fā)展迎來階段性高峰。

但激進(jìn)擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)也隨之逼近，2021年至2024年，陽光城集團(tuán)歸屬于退市公司股東的凈虧損額分別達(dá)69.52億元、125.53億元、80.69億元與195.63億元，四年合計(jì)虧損超過471億元，資不抵債已經(jīng)擺在明面。另據(jù)中經(jīng)社行業(yè)洞察產(chǎn)業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)平臺(tái)信息，陽光城集團(tuán)目前已被標(biāo)記為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人，同時(shí)存在限制高消費(fèi)、債券違約等多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示，企業(yè)經(jīng)營面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

中經(jīng)社行業(yè)洞察產(chǎn)業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)平臺(tái)對陽光城集團(tuán)的企業(yè)監(jiān)控頁面

拍賣平臺(tái)信息顯示，本次競拍吸引3名競買人參與，經(jīng)過37輪激烈加價(jià)，最終由競買號P1592的買家摘得標(biāo)的物。物業(yè)資產(chǎn)占地面積為18560.00平方米，總建筑面積為47743.23平方米，可出租面積為42703.97平方米，用途為辦公、商業(yè)及特殊用途（車庫）。以此次成交價(jià)計(jì)算，該資產(chǎn)單價(jià)約2.74萬元／平方米，較2024年1月首次拍賣時(shí)的4.4萬元／平方米單價(jià)降幅超37%。

如此大幅度折價(jià)背后，是這棟物業(yè)已經(jīng)“四拍四流”的曲折處置歷程。據(jù)新華財(cái)經(jīng)整理，該標(biāo)的物最早于2024年1月以21億元起拍，因無人出價(jià)流拍；2024年2月降至19.81億元起拍，但再次流拍；2025年7月，處置方華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司將起拍價(jià)下調(diào)至14.57億元，仍然遭遇“零報(bào)名”窘境；2025年8月，起拍價(jià)降至13.12億元，依然沒有買家愿意出手。直至本次拍賣，起拍價(jià)進(jìn)一步降至11.3億元，才終于打破僵局。

一位長期關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)不良資產(chǎn)的分析師向新華財(cái)經(jīng)表示，“價(jià)格調(diào)整與風(fēng)險(xiǎn)厘清是本次成交的關(guān)鍵。”據(jù)拍賣公告披露，該資產(chǎn)存在多重權(quán)利限制。其不僅已為中建投信托設(shè)定9.33億元抵押權(quán)，還因上海陽達(dá)光沐商業(yè)管理有限公司的訴訟，導(dǎo)致1011室房產(chǎn)被法院保全至2027年6月。此外，辦公區(qū)域存在前租戶占用情況，拍賣方明確不承諾租戶清退和租約解除，這也是此前買家觀望的重要原因。

不過，值得注意的是，此次拍賣公告特別注明，“除現(xiàn)存不動(dòng)產(chǎn)抵押、部分資產(chǎn)保外，物業(yè)資產(chǎn)上沒有設(shè)定且不涉及任何權(quán)利限制，并免受任何第三人追索。在物業(yè)資產(chǎn)過戶前，拍賣人解除中建投抵押和部分資產(chǎn)保全”，這也在一定程度上降低了交易風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)了意向買家參與此次競拍的積極性。

濱江國際廣場1號樓在阿里資產(chǎn)拍賣詳情頁面

除了物業(yè)資產(chǎn)本身拍賣條件的精細(xì)化優(yōu)化，濱江國際廣場1號樓所在的楊浦濱江板塊，近期土地市場持續(xù)高熱，也為這棟樓的資產(chǎn)估值提供了重要助力。

區(qū)域價(jià)值的強(qiáng)勢支撐已在土地市場得到直接體現(xiàn)。本月初的上海第七批次土拍，同屬楊浦濱江的N090601單元I4-01地塊的出讓過程中，市場競爭激烈程度超出預(yù)期。該地塊吸引了9家品牌房企參與角逐，經(jīng)過長達(dá)75輪的加價(jià)博弈，最終由中鐵置業(yè)以總價(jià)27.362億元競得，成交樓面價(jià)高達(dá)92225元／平方米，溢價(jià)率28.09%。這一組數(shù)據(jù)不僅直觀反映出房企對楊浦濱江板塊發(fā)展?jié)摿Φ母叨日J(rèn)可，也為同區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)值錨定提供了重要參考，間接提升了濱江國際廣場1號樓的資產(chǎn)估值預(yù)期。

“核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)始終具備市場吸引力，但當(dāng)下投資者更看重價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)的匹配度?！?業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域，亟待突破 “重地段、輕風(fēng)險(xiǎn)” 的估值誤區(qū)，而濱江國際廣場1號樓本次交易呈現(xiàn)的溢價(jià)，恰恰體現(xiàn)出經(jīng)過五次價(jià)格調(diào)整，資產(chǎn)定價(jià)與潛在風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)了更優(yōu)平衡，市場對其價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)的判斷達(dá)成新共識(shí)，最終推動(dòng)了此次交易的達(dá)成。

?

編輯：葛佳明

?

聲明：新華財(cái)經(jīng)（中國金融信息網(wǎng)）為新華社承建的國家金融信息平臺(tái)。任何情況下，本平臺(tái)所發(fā)布的信息均不構(gòu)成投資建議。如有問題，請聯(lián)系客服：400-6123115