新刊速讀 | 暢鏈挖潛：私募REITs賦能不動產(chǎn)投融資新格局
在公募REITs和類REITs產(chǎn)品逐步成熟的基礎(chǔ)上，私募REITs作為連接類REITs與公募REITs的關(guān)鍵鏈條產(chǎn)品，正逐步進(jìn)入市場的視野。
作者：賈順澤，中國建設(shè)銀行投資銀行部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)處業(yè)務(wù)副經(jīng)理
闕莎莎，中國建設(shè)銀行投資銀行部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)處處長
劉笑天，中國建設(shè)銀行投資銀行部資本市場業(yè)務(wù)處高級副經(jīng)理
張利群，中國建設(shè)銀行投資銀行部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)處業(yè)務(wù)經(jīng)理
崔亦康，中國建設(shè)銀行投資銀行部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)處業(yè)務(wù)副經(jīng)理
近年來，隨著我國資產(chǎn)證券化市場的快速發(fā)展，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）逐漸成為盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道的重要金融工具。在公募REITs和類REITs產(chǎn)品逐步成熟的基礎(chǔ)上，私募REITs作為連接類REITs與公募REITs的關(guān)鍵鏈條產(chǎn)品，正逐步進(jìn)入市場的視野?！稌虫溚跐摚核侥?REITs 賦能不動產(chǎn)投融資新格局》從私募REITs的發(fā)展意義、產(chǎn)品定位、核心要點(diǎn)及政策建議等方面，系統(tǒng)探討了私募REITs在我國多層次REITs市場格局中的重要作用與發(fā)展路徑。
一、私募REITs的發(fā)展意義
私募REITs的推出，有助于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，緩解債務(wù)壓力，實現(xiàn)權(quán)益融資，尤其對央國企在“一利五率”政策背景下的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重要意義。同時，私募REITs豐富了權(quán)益投資品種，為保險、銀行理財?shù)乳L期資金提供了新的配置渠道，推動資本市場形成良性投資循環(huán)。此外，私募REITs填補(bǔ)了類REITs與公募REITs之間的產(chǎn)品空白，完善了不動產(chǎn)投資鏈條，提升了市場的整體效率。
二、私募REITs的產(chǎn)品定位
私募REITs應(yīng)定位為具備權(quán)益屬性的“不動產(chǎn)私募股權(quán)投資”工具。其產(chǎn)品屬性應(yīng)體現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益金融工具，收益形式應(yīng)為浮動收益，避免固定利率安排，以體現(xiàn)“應(yīng)分盡分”的權(quán)益導(dǎo)向。在產(chǎn)品方向上，私募REITs應(yīng)朝著“私募股權(quán)投資標(biāo)準(zhǔn)化”的方向發(fā)展，而非簡單復(fù)制公募REITs的模式，強(qiáng)調(diào)靈活性與市場化安排。
三、私募REITs的核心要點(diǎn)
一是在底層資產(chǎn)匹配度上，私募REITs對資產(chǎn)質(zhì)量要求較高，適合現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益可預(yù)期的經(jīng)營權(quán)類或優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施項目；二是在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計上，應(yīng)在保障投資者權(quán)益的前提下，盡量簡化結(jié)構(gòu)，提升發(fā)行效率，降低投資者參與門檻；三是在資產(chǎn)估值與公平交易上，估值方法應(yīng)合理、透明，避免估值波動過大影響投資者信心；四是在杠桿運(yùn)用上，在風(fēng)險可控的前提下，適度引入杠桿有助于提升投資者收益，建議參考商業(yè)銀行抵押率和資管新規(guī)對權(quán)益類產(chǎn)品的杠桿限制；五是在治理機(jī)制與控制權(quán)制衡上，應(yīng)建立“持有人大會—管理委員會—運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)—項目公司”的多層次治理結(jié)構(gòu)，平衡原始權(quán)益人、管理人和投資者之間的權(quán)責(zé)利；六是在退出機(jī)制上，應(yīng)設(shè)計多元化退出路徑，包括二級市場轉(zhuǎn)讓、開放退出支持機(jī)制、優(yōu)先收購安排等，保障投資者退出權(quán)利；七是在投資群體建設(shè)上，應(yīng)積極引導(dǎo)保險、銀行理財、證券、基金等多元化投資者參與，提升市場流動性與定價效率。
四、推動私募REITs發(fā)展的政策建議
一是建立健全信息披露機(jī)制，在注冊發(fā)行階段實現(xiàn)穿透式披露，存續(xù)階段建立高頻運(yùn)營信息披露制度，提升底層資產(chǎn)估值與產(chǎn)品凈值的透明度；二是完善資產(chǎn)運(yùn)營治理與激勵機(jī)制，建立重大事項分類分級管理機(jī)制，設(shè)置浮動管理費(fèi)與風(fēng)險扣減條款，激勵運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)提升資產(chǎn)表現(xiàn)；三是促進(jìn)流動性建設(shè)，引入做市商機(jī)制，提升二級市場流動性，并完善開放退出支持機(jī)制，保障投資者退出渠道暢通；四是建立高效擴(kuò)募機(jī)制，允許在存續(xù)期內(nèi)靈活擴(kuò)募，確保資產(chǎn)質(zhì)量與估值合理性，保護(hù)原有持有人權(quán)益，推動產(chǎn)品規(guī)模化發(fā)展。
五、結(jié)語
私募REITs作為我國多層次REITs市場的重要組成部分，具備廣闊的發(fā)展前景。通過明確產(chǎn)品定位、優(yōu)化制度設(shè)計、完善市場機(jī)制，私募REITs有望在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、推動資本市場改革、提升直接融資比重等方面發(fā)揮更大作用。未來，應(yīng)在監(jiān)管引導(dǎo)下，推動私募REITs市場規(guī)范有序發(fā)展，打造具有中國特色的不動產(chǎn)投融資新格局。
原文出自： 賈順澤，闕莎莎，劉笑天，等．暢鏈挖潛：私募 REITs 賦能不動產(chǎn)投融資新格局[J].金融市場研究，2025(7):52-63.
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編輯：王菁
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