新華財(cái)經(jīng)上海6月26日電（記者 楊溢仁）公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為647.43億份，是公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的1798.42倍；發(fā)售募集規(guī)模2368.23億元，是首發(fā)募集規(guī)模10.88億元的217.67倍，網(wǎng)下、公眾發(fā)售倍數(shù)均創(chuàng)歷史新高……

26日鳴鐘上市的中金亦莊產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT”,基金代碼：508080）有何魅力？在C-REITs產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)部表現(xiàn)分化的大背景下，該項(xiàng)目緣何備受追捧？底層資產(chǎn)成色幾何？

產(chǎn)業(yè)園REITs再迎新“玩家”

中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT首次發(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)融興北一街11號(hào)院的高端汽車(chē)及新能源汽車(chē)關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園N12-1地塊建設(shè)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)“N12項(xiàng)目”）及位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)融興北一街4號(hào)院的高端汽車(chē)及新能源汽車(chē)關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園N20-1地塊建設(shè)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)“N20項(xiàng)目”）。

圖為：中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT——底層資產(chǎn)園區(qū)外部（原始權(quán)益人供圖）

可以看到，在發(fā)售階段，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量達(dá)647.43億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的1798.42倍；發(fā)售募集規(guī)模達(dá)2368.23億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其首發(fā)募集規(guī)模10.88億元的217.67倍。

顯然，即便是在C-REITs市場(chǎng)環(huán)境整體回暖的當(dāng)下，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)售的火爆程度依舊超出市場(chǎng)意料。

“作為我國(guó)公募REITs市場(chǎng)中聚焦新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)產(chǎn)品，本項(xiàng)目有幾大亮點(diǎn)值得關(guān)注?！北本┮嗲f盛元投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司投資發(fā)展部經(jīng)理田雷介紹稱(chēng)。

首先，是聚焦高成長(zhǎng)性產(chǎn)業(yè)賽道、較為深度地綁定新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈——項(xiàng)目底層資產(chǎn)的租戶(hù)主要集中于汽車(chē)制造業(yè)、科技推廣服務(wù)業(yè)等，與區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高端制造、新能源智能汽車(chē)）高度契合。底層資產(chǎn)周邊聚集了北汽、奔馳、小米汽車(chē)等龍頭企業(yè)，不斷吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，一定程度上降低了空置風(fēng)險(xiǎn)。

圖為：中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)園區(qū)內(nèi)部（記者 楊溢仁攝）

其次，是經(jīng)開(kāi)區(qū)域政策支持，租戶(hù)穩(wěn)定性相對(duì)更強(qiáng)。租戶(hù)入駐需與經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)簽署入?yún)^(qū)協(xié)議，承諾最低經(jīng)營(yíng)期限、產(chǎn)值及稅收，并通過(guò)政府監(jiān)管降低違約風(fēng)險(xiǎn)。這種“政府+市場(chǎng)”的雙驅(qū)動(dòng)模式，增強(qiáng)了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性。

再者，是擴(kuò)募潛力較大，產(chǎn)品具有長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力。該項(xiàng)目的發(fā)起人亦莊控股和原始權(quán)益人亦莊盛元體系內(nèi)優(yōu)質(zhì)可擴(kuò)募資產(chǎn)賬面原值／總投合計(jì)超過(guò)130億元，覆蓋電子信息、生物醫(yī)藥等高精尖產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，未來(lái)可通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提升基金規(guī)模與收益。

“中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT通過(guò)產(chǎn)業(yè)賽道選擇、政策支持優(yōu)勢(shì)以及充分的擴(kuò)募潛力，在同類(lèi)產(chǎn)品中形成了差異化優(yōu)勢(shì)?！碧锢渍f(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)行受到廣泛關(guān)注，不僅將對(duì)北京市存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)盤(pán)活產(chǎn)生良好示范效應(yīng)，也將為資本市場(chǎng)參與分享產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)發(fā)展紅利提供重要投資工具，同時(shí)也將吸引更多投資人關(guān)注和支持公募REITs產(chǎn)品，進(jìn)一步助力我國(guó)公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

多措并舉無(wú)懼階段挑戰(zhàn)

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)部表現(xiàn)盡管有所分化，觀(guān)察上市REITs的2025年一季報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)上市REITs的租約穩(wěn)定，抗周期優(yōu)勢(shì)凸顯，依托租約的長(zhǎng)期性和產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，廠(chǎng)房資產(chǎn)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗周期能力，多個(gè)項(xiàng)目的出租率均保持在90%以上，顯示出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性。

相對(duì)而言，研發(fā)辦公類(lèi)上市REITs的表現(xiàn)不甚理想，有7個(gè)項(xiàng)目的出租率于一季度下滑至70%水平。需指出，在當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)疲軟和市場(chǎng)供需失衡的環(huán)境中，研發(fā)辦公類(lèi)物業(yè)普遍采取了“以?xún)r(jià)換量”策略，但多數(shù)項(xiàng)目陷入了“量?jī)r(jià)雙殺”的困局，面臨較大挑戰(zhàn)。

而作為工業(yè)廠(chǎng)房類(lèi)項(xiàng)目，記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，不少投資人對(duì)中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的后續(xù)表現(xiàn)充滿(mǎn)信心。

圖為：中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT——底層資產(chǎn)園區(qū)廠(chǎng)房?jī)?nèi)部（原始權(quán)益人供圖）

“畢竟，作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要引擎，產(chǎn)業(yè)園在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引企業(yè)入駐，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、創(chuàng)造稅收和就業(yè)、帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多重目標(biāo)?！币晃槐ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人向記者表示，“就基本面角度分析，產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常與區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)政策掛鉤，具有較強(qiáng)的弱周期屬性。盡管當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)多處于去化階段，供需壓力有望逐步緩解，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本面會(huì)隨著政策支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，最終實(shí)現(xiàn)觸底企穩(wěn)?！?/p>

“站在基金管理人的角度，未來(lái)我們將與外部管理機(jī)構(gòu)密切協(xié)作，一方面力爭(zhēng)通過(guò)與優(yōu)質(zhì)租戶(hù)保持良好合作關(guān)系、提供優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)來(lái)減少租戶(hù)流失，穩(wěn)定出租率；另一方面也會(huì)持續(xù)強(qiáng)化提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與資產(chǎn)價(jià)值，持續(xù)完善園區(qū)的配套設(shè)施、提高服務(wù)水平以及入園企業(yè)質(zhì)量等，增加園區(qū)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，努力為租金水平的穩(wěn)定和提升提供支撐?！?中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人趙一飛表示。

金融創(chuàng)新賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展

北京亦莊投資控股有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工委副書(shū)記（兼）王軍在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，作為國(guó)內(nèi)首單聚焦汽車(chē)制造產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的成功發(fā)行，將對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局形成積極的影響。

圖為：中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT——底層資產(chǎn)園區(qū)內(nèi)部（原始權(quán)益人供圖）

一方面，是有助于吸引新興產(chǎn)業(yè)。發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs后，經(jīng)開(kāi)區(qū)可以將回收資金投入到新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，吸引與汽車(chē)行業(yè)關(guān)聯(lián)性較低的其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)入園，如電子信息、智能制造、新材料等，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成良性的資本循環(huán)，持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

另一方面，也將助力傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。REITs的發(fā)行有助于提高資金使用效率，企業(yè)可將盤(pán)活的資金用于技術(shù)改造、產(chǎn)品研發(fā)等，助力汽車(chē)制造及其上下游等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高端化、智能化、綠色化升級(jí)，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

“項(xiàng)目的成功發(fā)行在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局方面，將進(jìn)一步為區(qū)內(nèi)構(gòu)建跨領(lǐng)域協(xié)同、上下游聯(lián)動(dòng)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，吸引更多汽車(chē)制造產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，用技術(shù)創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)向多元化、高端化發(fā)展。”王軍說(shuō)。

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編輯：王菁

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