【財經(jīng)分析】公募REITs現(xiàn)“臨時停牌潮” 需關(guān)注估值溢價風險

新華財經(jīng)深圳5月21日電（記者衛(wèi)韋華）今年以來，我國公募REITs市場因二級市場價格大幅上漲頻現(xiàn)“臨時停牌潮”，年內(nèi)已有近30家產(chǎn)品因漲幅超閾值觸發(fā)停牌，其中消費類基礎(chǔ)設施REITs以平均40%左右的漲幅領(lǐng)跑市場。

業(yè)內(nèi)人士表示，當前低利率環(huán)境下機構(gòu)配置需求激增，從而推高部分公募REITs產(chǎn)品估值，但溢價率攀升導致現(xiàn)金流分派率顯著下降，市場風險顯現(xiàn)。未來，需關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量、分派可持續(xù)性及高溢價回調(diào)風險，避免盲目追漲。

年內(nèi)近30家公募REITs發(fā)布停牌公告

5月20日盤后，易方達華威市場REIT和紅土創(chuàng)新深圳安居REIT兩單產(chǎn)品發(fā)布關(guān)于停復牌、暫?；謴突鹜ㄆ脚_份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務及交易情況提示公告。

易方達華威市場REIT公告顯示，5月20日該基金在二級市場的收盤價為5.188元／份，相較基準價（發(fā)行價3.027元／份）累計漲幅達71.39%，偏離基準價首次達到70%。為保護投資人利益，將自2025年5月21日深圳證券交易所開市起停牌1天，并于次一交易日2025年5月22日深圳證券交易所上午開市起復牌。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT公告內(nèi)容顯示，5月20日該基金在二級市場的收盤價為3.795元／份，當日收盤價較基準價（基金發(fā)行價2.484元／份）累計漲幅達到52.78%，將自2025年5月21日深圳證券交易所開市起停牌以及暫?；鹜ㄆ脚_份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務1小時，并于當日上午10:30起恢復。

就在幾日前，嘉實物美消費REIT和中金廈門安居REIT因累計漲幅分別達到72.47%和70.85%，于5月19日停牌1天。記者梳理發(fā)現(xiàn)，這并非上述兩只基金今年首次臨時停牌。今年1月27日，嘉實物美消費REIT就因前一交易日累計漲幅達到11.53%，較基準價累計漲幅達到53.84%，臨時停牌一小時。中金廈門安居REIT也因相似的原因在1月21日早盤臨時停牌一小時。

據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，公募REITs市場已累計發(fā)布27次因漲幅過高觸發(fā)停牌的公告。其中，國泰君安濟南能源供熱REIT自今年年初上市以來，已經(jīng)因短期漲幅過高，觸發(fā)了4次臨時停牌；華夏首創(chuàng)奧萊REIT已經(jīng)3次觸發(fā)臨時停牌，還有多只REITs產(chǎn)品觸發(fā)2次臨時停牌。

經(jīng)濟回暖消費類基礎(chǔ)設施REITs帶頭“領(lǐng)跑”

今年以來，隨著政策持續(xù)加碼，消費基礎(chǔ)設施REITs發(fā)展迎來了良好環(huán)境，成為公募REITs增長最快的細分賽道之一。不久前中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》中明確提出，支持符合條件的消費領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月16日，中證REITs全收益指數(shù)、中證REITs(收盤）指數(shù)年內(nèi)分別上漲11.15%、8.79%，大幅跑贏滬深300指數(shù)、中證紅利指數(shù)等主流指數(shù)。已上市的65只公募REITs產(chǎn)品今年平均漲幅高達15.17%，其中有63只年內(nèi)斬獲正收益。

從單只產(chǎn)品表現(xiàn)上看，消費類基礎(chǔ)設施REITs以顯著超額收益成為領(lǐng)漲主力。其中，包括華安百聯(lián)消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、嘉實物美消費REIT在內(nèi)的4只消費基礎(chǔ)設施REITs領(lǐng)跑市場，年內(nèi)漲幅均超過40%，華安百聯(lián)消費REIT年內(nèi)漲幅更是逼近50%。中金印力消費基礎(chǔ)設施REIT年內(nèi)漲幅也超過30%。

此外，園區(qū)基礎(chǔ)設施類REITs也實現(xiàn)了較高漲幅。包括中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT在內(nèi)的3只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過30%。

另有華夏金茂商業(yè)REIT、華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT等11只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過20%。

華泰證券研報指出，今年以來券商自營活躍性顯著提升，對各類資產(chǎn)全面增配，尤其是對于消費、市政環(huán)保、高速公路增持較多。而保險資金對基本面判斷相對謹慎，對繼續(xù)增持保障房、消費類REITs的意愿較強。

有券商負責人表示，消費業(yè)態(tài)具有抗周期屬性，即使在經(jīng)濟環(huán)境不佳的情況下也能保持相對穩(wěn)定的收入?！耙虼耍M類REITs依然會是較為安全的投資選擇?！?/p>

低利率催生配置需求 需警惕溢價風險

業(yè)內(nèi)人士指出，當前十年期國債收益率降至1.6%附近，機構(gòu)對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的REITs配置需求激增。但公募REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)的上市，由底層資產(chǎn)提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由于流通份額相對有限，且部分機構(gòu)或個人采取網(wǎng)下打新策略，部分項目可能會發(fā)生較大的二級市場波動。

值得關(guān)注的是，當前部分REITs產(chǎn)品溢價率已顯著推高分紅成本。嘉實基金提醒，基金二級市場交易價格上漲會導致買入成本上漲，導致投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率降低。以嘉實物美消費REIT為例，按現(xiàn)價計算的凈現(xiàn)金流分派率已從發(fā)行時的6.22%降至4.21%。

另據(jù)光大證券研究所統(tǒng)計，截至5月15日，今年以來漲勢較好的全市場8只消費基礎(chǔ)設施REITs平均可供分配收益率已下降至3.8%，與10年期國債收益率的平均價差為2.2%。

深圳一家消費REIT原始權(quán)益方內(nèi)部人士提示，參與消費類REITs投資時，應充分考慮自身的風險承受能力和投資目標，避免盲目跟風，還需警惕商業(yè)地產(chǎn)空置率回升風險。

中金公司分析師等業(yè)內(nèi)人士建議，投資者在考慮配置公募REITs產(chǎn)品時應重點關(guān)注三點：一是底層資產(chǎn)出租率等運營指標；二是現(xiàn)金流分派率的可持續(xù)性；三是避免追高溢價率超50%的產(chǎn)品。

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編輯：張煜

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